La fase di Manutenzione e Gestione, Operation e Maintenance, di un bene immobile rappresenta un arco temporale molto lungo con costi di esercizio elevati, addirittura maggiori di quelli affrontati durante la fase di progettazione e costruzione.
Le problematiche riscontrate durante questa fase sono di diversa natura, dalla necessità di ridurre i costi di manutenzione fino all’esigenza di possedere informazioni reali ed aggiornate sul bene “as built”. Gli edifici vengono rinnovati e rifunzionalizzati, dunque possedere dei sistemi d’archiviazione aggiornati sullo stato reale dell’immobile produce un netto guadagno sotto tanti punti di vista.
Affrontare il tema del rapporto fra BIM e Facility Management risulta dunque più che mai attuale, il BIM dovrebbe infatti rappresentare il punto d’arrivo in cui tutte le informazioni del Project Information Model (PIM) confluiscono per diventare Asset Information Model (AIM), patrimonio informativo del bene costruito.
L’utilizzo di modelli BIM based semplifica le attività di gestione dell’asset immobiliare, facilitando le operazioni di routine: dal rilievo, alla ricerca di informazioni sulle entità presenti, fino ad una conoscenza sempre aggiornata e dettagliata dello stato attuale dell’immobile. Entità parametriche, procedure standard e dati strutturati, offrono un supporto efficace ai processi decisionali e alle scelte operative, trasformando il Digital Twin in un archivio informatizzato, dinamico e smart dell’opera As Is: l’AIM.
Un netto guadagno si ottiene in termini di:
- Space Management
- Visualitazion
- Energy and sustainability management
- Emergency management/security
- Display of real-time-data
- E molte altre attività ancora.
Al processo edilizio, ma ancor di più agli operatori del settore, viene richiesto un radicale cambiamento: una forte spinta verso la progettazione integrata. “Begin with the end in mind”, progettare avendo ben chiari quali sono gli obiettivi ultimi del lavoro. Per garantire interoperabilità ed efficienza è necessario programmare tutti i dati e le informazioni utili alla gestione del bene fin dal principio. È necessario costruire delle linee guida operative basate sull’utilizzo di formati standard e processi di lavoro ben definiti, guidati da operatori formati sul campo.
Per poter integrare il modello BIM con i software di FM è essenziale sviluppare dei workflow che rendono possibile l’integrazione fra le entità parametrizzate e i programmi di gestione. Risulta fondamentale:
- Creare un codice unico per tutte le entità che andranno manutenute
- Stabilire la classe ifc rispondente
- Verificare quali Parameter-Set e quali fra le Property andranno valorizzate per le entità modellate
- Definire quali informazioni sono necessarie ai sistemi di FM
- Creare dei sistemi informatici per l’interoperabilità di queste informazioni tra un sistema e l’altro.
Adottare sistemi complessi rappresenta una ristrutturazione in primis del modo di ragionare e poi delle procedure e degli strumenti di lavoro per tutti gli attori coinvolti. Nonostante il grande sforzo addizionale nell’organizzazione dei contenuti e del metodo di lavoro, il Facility Management beneficerà di indubbi vantaggi che garantiranno al committente di possedere un modello virtuale sempre aggiornato al variare di tutte le condizioni ambientali.